… niveau mondial et le premier en Europe avec Londres. C’est dire l’importance que revêt ce sujet depuis la création de l’Atelier. Le 2^e numéro de « Paris Projet », paru en 1970, y consacre sa couverture en posant la question de savoir si Paris est devenu une ville de bureaux ?

Depuis la révolution industrielle, les bureaux s’étaient situés au plus près des activités de fabrication et les accompagnaient. Après la Seconde Guerre mondiale, avec le développement de la société de services, la nécessité de nouveaux quartiers d’affaires où l’on construit des immeubles de bureaux modernes et fonctionnels se fait sentir, à la fois dans Paris intra-muros et en banlieue. Un double mouvement s’engage, désindustrialisation d’un côté, tertiairisation de l’emploi de l’autre et de très importantes opérations voient le jour qui vont transformer radicalement la ville, son paysage, mais aussi la structure de l’emploi dans Paris. A partir des années 1960, la construction du quartier de la Défense est engagée pour doubler à l’Ouest, le quartier d’affaires traditionnel de Paris. Dans Paris, les opérations Maine-Montparnasse et Gare de Lyon sont conçues, à l’inverse, comme des pôles destinés à rééquilibrer les zones d’emplois vers l’Est et autour des gares. Plus récemment, en banlieue, à Saint-Denis/Pleyel ou Boulogne/Issy les Moulineaux… La formation, à Paris et dans sa région, d’un véritable marché immobilier de bureaux ne date, en réalité, que des années 1970.

Il est demandé à l’Apur, dès sa création, d’observer l’évolution de ce nouveau marché immobilier  et le développement  des nouveaux pôles d’emploi qui seront inscrits dans le SDAU de 1977. Y a-t-il trop de bureaux à Paris ou pas assez ? Faut-il transformer une partie des logements en bureaux dans certains quartiers ? sont les questions que les premières études de l’Apur sur les bureaux se posent. Ainsi, en mars 1981, l’étude « Les bureaux à Paris de 1970 à 1980 » alerte sur la chute de la construction d’immeubles tertiaires à Paris due principalement à la politique de l’agrément¹. Les grands sièges sociaux et établissements des entreprises industrielles désireuses de se restructurer sont, de ce fait, amenés à quitter la capitale. On craint alors une spécialisation au profit des administrations publiques et la réduction du rôle économique de la capitale. En même temps, une note de l’Apur de mai 1983 « Les entreprises industrielles de plus de 100 salariés » fait le constat du départ massif des entreprises de production de Paris et la disparition définitive du Paris industriel. Désormais l’emploi ne sera plus que tertiaire.

Dix ans plus tard, l’Apur, dans l’étude de mars 1994 sur « Le marché de bureaux à Paris et en Ile-de-France » décrit parfaitement le fonctionnement cyclique du marché immobilier des bureaux. Entre 1985 et 1988, après la période de marasme, plusieurs faits concourent à la fois à une forte reprise de la construction et à la modernisation du parc vieillissant dans un contexte de reprise économique. Ces analyses amènent la suppression de la procédure d’agrément et la révision du POS de Paris de 1989 pour introduire la règle du « COS de fait » qui autorise la reconstruction sur place, dans la même proportion, des surfaces existantes. Il en résulte une flambée des prix qui doublent en 5 ans, et une politique de « façadisme » qui consiste à reconstruire entièrement les immeubles haussmanniens du quartier des affaires derrière la seule façade conservée de l’existant. Puis à nouveau, le cycle s’inverse en 1991, quand les perspectives économiques se dégradent. L’Apur analyse le phénomène. Les banques qui financent une grande partie des constructions, se rendent compte des risques considérables encourus par de nombreux opérateurs qui parfois n’ont même pas investi eux-mêmes d’argent dans les opérations. Les crédits sont stoppés brutalement. Les mises en chantier de nouveaux immeubles de bureau s’effondrent, d’autant que de nouvelles règles sont intervenues entre-temps qui limitent la construction qui paraissait déjà  excessive : l’agrément est rétabli en 1990 ; début 1991, La Ville de Paris accepte de conclure avec l’Etat une convention qui oblige à maintenir pour plusieurs années un équilibre entre les bureaux et les logements autorisés à la construction.

D’autres études plus récentes de l’Apur comme « Construction de locaux tertiaires dans le centre de l’agglomération » de 2005 ou « Recensement et dynamiques du parc de bureaux » de 2017, s’attachent, elles, à décrire plus précisément le parc métropolitain mais c’est avec un objectif bien différent, il s’agit désormais de préparer les nécessaires transformations des immeubles de bureaux pour répondre à la fois à l’exigence environnementale, à la nécessité d’une sobriété énergétique qui est loin d’être acquise, et aux nouvelles façons de travailler, plus nomades et plus connectées.

F.M.